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房企内卷时代 有地产商老总爆料”利润仅剩两个点”

内卷蔓延至各行各业,地产行业当然也没能逃得过。

自去年以来,房企盈利能力走低已经是公开的秘密了。

近日,更是有地产商老总爆料“利润仅剩两个点”,在如此稀薄的利润空间下,抢地图个啥?

保命而已。

01、“努力做到1%-2%的净利润水平”

“努力做到1%-2%的净利润水平”。

5月14日,在滨江集团举行的2020年度业绩说明会上,有投资者询问近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地净利润能有几个点时,“杭州一哥”滨江集团掌门人戚金兴给出了这个回答。

他表示:“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

这一低于制造业、甚至低于银行理财产品收益的表现,是不少房企当前在公开市场拿地的“隐秘”真相。

戚金兴提到了5宗地块,斩获于杭州今年首次集中供地。

5月7日,杭州集中供地首日,融信与滨江联合体斩获了4宗地块,总价172.5亿元,融信单独斩获3宗,总价56.02亿元;同时,滨江也单独斩获1宗,总价10.07亿元,一时间风光无限,更被传颂为强强联手的“佳话”。

尽管收获颇丰,但依然只能谦虚表示“努力做到1%-2%的净利润”,还是令外界讶异。

据中信建投证券测算,滨江拿下的地块中,有三幅的地房比超过80%;与融信联合拿下的宁围单元地块的隐含毛利率仅1.5%;单独获取的城厢街道山口单元地块地房比为81.9%,隐含毛利率则为-1.9%。

行业不断走低的盈利表现,也直接影响了市场对地产股的走势。

东方财富Choice数据显示,2020年7月,房地产(申万)板块曾站上逾4700点的高位,此后震荡走低,今年2月份时触及3506点的低谷。

2021年初至今,行业龙头万科A、保利地产、招商蛇口、绿城中国等龙头企业的股价呈下跌的态势,目前,万科A的动态市盈率仅为7.63倍。

02、房企也“内卷”了

22城集中供地之后,地产行业的“内卷”似乎升级了。

以杭州为例,在杭州首次集中供地下,整体市场热度较去年又有明显升温,两天累计自持面积66万平方米,平均自持比例达9.36%,可售部分几乎无利润,这种情况下,对开发商来说,拿地只是为了“保命”。

据不完全统计,在各地市场活跃的融创,包括联合体拿地在内,截至目前,其拿地涉及金额达587亿元

深耕广州的国资房企越秀在广州拿地8宗,拿地金额约177.5亿元

北上的“黑马”卓越在北京共拿下4宗地块,拿地金额共约187亿元

在杭州土拍中,融信共拿下7宗地块,合计建筑面积78.6万平方米,权益拿地金额约142.3亿元

保利地产较为“佛系”,将视线从热点城市挪开,其在12城共收入11宗地块,拿地金额约185亿元,其中有3宗在沈阳。

赚取流量、保证市场、稳住地位,是各大房企如此积极的重要因素。

在中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲看来,“地价不断上涨,部分城市如重庆、杭州、无锡新房价格存在上涨压力,未来销售端限价难言放开之下预计这些城市去化速度将有提升,但房企利润率会继续压缩。”

截至5月17日,已有长春、广州、沈阳、重庆、无锡、杭州、北京、福州、青岛、天津、深圳、厦门等12个城市完成了集中供地,首批集中供地的城市已供应过半,总成交金额逾5000亿元。

其中,不少热点城市的地块屡屡拍出100%以上的溢价率,但同时,冷门城市里也不乏底价成交或是流拍的地。

其中,青岛、长春、北京、沈阳的平均溢价率保持在10%及以下,青岛低至2%;而重庆的平均溢价率水平最高,达到43%;深圳、厦门的整体溢价率在30%左右;无锡、广州由于“限地价”等因素,平均溢价率相对较低,均在12%。

但无锡首批16宗地中,仅1宗未触及最高限价,其余地块均进入竞自持或摇号阶段。

据克而瑞测算,“封顶+高配建”之下,无锡多宗地块大概率会出现亏损。

拍出项目利润空间小,是近期多城土拍都存在的现象。

03、近5成房企净利润率降至10%以内

集中供地不仅让土地市场的分化看起来更加剧烈,也在不断挑战着开发商的利润底线。

5月12日,亿翰智库统计显示,截至2020年,其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%,较2019年降低2.3个百分点,有37家企业净利润率下滑;净利润在10%及以上的共计28家,较2019年减少9家。

同期,50家房企平均毛利润率为24.7%,较2019年同期降低5.1个百分点,47家房企的毛利润率下滑。

“从各区间企业数量变动情况可以看出,2020年E50房企整体净利润率下降明显,净利润率在10%以下的企业数量明显增多。”

在这份净利率榜单中,金地、招商蛇口、大悦城、首创、中骏等房企的净利率均出现较大幅度的下跌。

净利润在5%以下的企业有4家,分别为建业、绿地、大悦城、禹洲,相比2019年同期增加3家。

其中大悦城、禹洲的净利率分别为2.9%、2.2%,在榜单中垫底。

5月17日,一位建材供应商透露,从年初开始,石膏板、板材、玻璃、到混凝土、钢材,建筑原材料的价格一路狂飙,对上游企业的开发商来说,采购价格后续或也将上涨,不排除一些开发商会降低原来的标准。

同日,中指研究院一位不愿具名的分析师表示,当前,房地产市场发展的环境存在许多不确定性,利润率难挡疲软,房企需以精细化运营为导向,结合市场趋势,调整好企业战略方针,以强大执行力击穿运营和管理的破局点。

他还指出,地产企业还应采取科学合理的经营手段来提高周转效率,实现企业盈利能力的增长。

5月13日下午,在深圳2021首批集中供地土拍中,佳兆业3点以总价25.44亿元+配建面积31200平方米的价格拿到深圳宝安尖岗山地块,5点就已安排挖土机、运沙车进场,很是刷了一波流量,着实向世人展现了一把“深圳速度”。

“从另一面来看,也只有极致的速度,才能尽可能帮助企业进一步提高效率、降低成本,最直接的成效是能大幅降低期间费用和资金成本,从而帮助总体收益率的提升。”上述分析师表示。

本文综合来源:第一财经、时代周报等

(责任编辑:杨倩_NF4425)

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